Elevar el edificio sobre pilotes

Descripción General

La elevación es una estrategia de mitigación que consiste en elevar una estructura, existente o nueva, se eleva lo suficientemente alto como para que el piso más bajo y todas las tuberías, sistemas eléctricos y conductos estén en o por encima de la elevación de inundación de diseño para evitar que las aguas de inundación dañen la estructura y su contenido. Generalmente hay cinco tipos de cimientos elevados: en muros de cimentación perimetrales sólidos extendidosen pilotes (como se describe aquí), en postes, en columnasy en pilotes. Dos variaciones para lograr la elevación son: en el relleno de ingeniería o mediante el abandono del piso interior más bajo.

Dependiendo del tipo de cimiento de su estructura, ubicación y otros factores, como la probabilidad de que ocurran otros riesgos, un tipo de elevación podría ser una estrategia más efectiva para proteger su estructura – y su bolsillo – que otro. Se debe consultar la ordenanza de gestión de zonas inundables de la comunidad y los códigos de zonificación locales al decidir a qué altura elevar la estructura, ya que las regulaciones locales pueden exigir una elevación adicional por encima de Elevación Base de Inundación (BFE, por sus siglas en inglés) Si necesita elevar su estructura más de cuatro pies, podría considerar elevarla un piso completo para obtener protección adicional, almacenamiento temporal, estacionamiento y/o estética. (Tenga en cuenta que todas las partes del edificio debajo del primer piso elevado deben estar hechas con materiales resistentes a las inundaciones y no pueden usarse como espacio habitable, solo para almacenamiento y acceso).

Los pilares son un tipo de sistema de cimentación abierta en el que la estructura se eleva de manera que el agua fluya por debajo del edificio. Generalmente están construidos con bloques de concreto mamposteríao concreto vertido en el lugar, reforzado con acero. Son más adecuados para estructuras que solo experimentan inundaciones superficiales con un potencial de flujo de agua de baja velocidad, y sin potencial de flujo de hielo o escombros.

Como con la mayoría de las técnicas de elevación, al elevar sobre pilotes, el primer paso es hacer que la estructura y el terreno en el que se encuentra sean evaluados por un profesional registrado del diseño para determinar la viabilidad del proceso. Las preguntas clave son: ¿Sobrevivirá el proceso de elevación? ¿Hay suficiente espacio para el equipo necesario? ¿Vale la pena el gasto de elevar la estructura?

Si el proyecto sigue adelante y una vez que se obtienen los permisos necesarios, la estructura se eleva desde su cimiento original hasta la altura adecuada y se asegura mediante soportes temporales mientras se retira la base existente y se instalan los pilotes. Los pilotes se adjuntan a la base existente o, si es necesario, a nuevas zapatas de concreto reforzadas con acero. Una vez que los pilotes están en su lugar, la estructura se baja y se asegura con sujetadores apropiados. Todas las áreas debajo del primer piso habitable deben mantenerse sin terminar y restringidas para su uso como estacionamiento de vehículos, almacenamiento y/o acceso al edificio. Si el área se cierra, todo lo que esté debajo de la Elevación del Inundación Base (BFE, por sus siglas en inglés) debe ser impermeabilizado mediante técnicas de protección contra inundaciones con respiraderos o, si se vive en un área costera de alto riesgo, las paredes deben ser paredes de ruptura.

Se recomienda realizar una inspección anual de los pilotes, pilas, postes o columnas y todos los sujetadores para asegurarse de que no haya fisuras, corrosión o fallas.

Próximos Pasos:

1. Consulta con el administrador local de la zona inundable para determinar la altura a la que debes elevar la estructura y los permisos necesarios.
2. Contrata a un profesional de diseño registrado para que te ayude a evaluar el edificio y el sitio de construcción para determinar la viabilidad de realizar el proyecto.
3. Contrata a una empresa profesional de mudanza de casas para diseñar su nueva fundación, proporcionar detalles sobre el proceso de elevación y obtener los permisos requeridos del departamento de construcción de tu comunidad.
4. El trasladista de la casa trabajará con las compañías de servicios públicos para desconectar todos los servicios públicos y la plomería antes de elevar el edificio.
5. El trasladista de la casa eliminará el paisaje, las escaleras y los descansillos que obstruyan, luego elevará temporalmente el edificio mientras se construye la nueva fundación.
6. El trasladista de la casa bajará el edificio sobre la nueva fundación, lo asegurará y luego construirá el acceso permanente. Todos los servicios públicos y la plomería serán reconectados.
7. Una vez que la estructura esté elevada, se pueden agregar nuevas escaleras, porches y jardinería, si es necesario.

Consideraciones Especiales:

• Este tipo de opción de mitigación solo se recomienda en áreas con inundaciones de baja velocidad, donde el agua se mueve a menos de 3 pies por segundo. Si no conoce la velocidad proyectada de inundación en su propiedad, consulte con su administrador local de llanuras aluviales.
• Los costos y la dificultad aumentan a medida que las dimensiones y el peso de la estructura aumentan, lo que afecta la estabilidad de la misma. Las estructuras con losas sobre el terreno son particularmente riesgosas para elevar, ya que tienen una mayor probabilidad de fallar y requieren pasos adicionales para evaluar la probabilidad de éxito y completar el proceso de elevación (consulte FEMA P-312, página 5-9 para más información). Cualquier adición a una estructura (fachadas exteriores, garajes adjuntos, porches, alas, ampliaciones y chimeneas) debe ser retirada y elevada por separado o reforzada para mantenerse en su lugar. El tipo de estructura más fácil de elevar es aquella que es de una sola planta, rectangular, de madera y con un espacio de rastreo; la más difícil es una que es de varios pisos y de mampostería con una fundación de losa sobre el terreno.
• Si el edificio existente considerado para la elevación tiene un espacio de rastreo o sótano, dicho espacio deberá vaciarse de servicios públicos y equipos mecánicos, rellenarse con arena, grava o tierra, y cubrirse con concreto o una barrera contra vapor. Cualquier servicio público o equipo mecánico removido deberá ser reubicado por encima de la elevación de diseño de la inundación, lo cual generalmente implica una pequeña adición a la estructura.
• Es posible que se le requiera firmar un acuerdo de no conversión en el que se indique que cualquier área cerrada por debajo de la Elevación de Diseño de la Inundación (BFE) permanecerá sin terminar y restringida a un uso limitado específico (es decir, estacionamiento de vehículos, almacenamiento limitado y acceso al edificio), y se reconoce que las restricciones han sido registradas en la escritura de la propiedad; dado que la escritura sigue a la propiedad, los futuros compradores serán informados de las restricciones.
• Si su edificio o estructura se encuentra en condiciones inferiores a las aceptables, este tipo de opción de mitigación no se recomienda. Los únicos tipos de opciones de mitigación que se recomienda para estructuras en mal a buen estado son la adquisición, demolición, y la compra de seguros de inundación o de interrupción de negocios.
• Asegúrese de cumplir con todos los requisitos aplicables del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) y los códigos de construcción locales.El NFIP establece estándares mínimos y permite que las comunidades individuales adopten sus propios requisitos adicionales o más estrictos mediante ordenanzas, regulaciones y leyes locales de manejo de llanuras aluviales.
• Si tu edificio sufrió daños sustanciales durante un evento reciente de inundación, es posible que se le exija ponerlo en cumplimiento con las regulaciones del NFIP y las normativas locales de manejo de zonas inundables.
• Ten cuidado que dirijas agua fuera de tu propiedad y hacia otra. La gerencia de llanuras de inundación sin impacto adverso (NAI por su sigla en inglés) es un enfoque que asegura que la acción de un dueño de propiedad, público o privado, no impacta negativamente la propiedad y los derechos de otros. NAI exige que cualquier impacto adverso causado por un proyecto sea mitigado como parte del proyecto. Por seguir las principales de NAI, puedes: prevenir daños o la aumenta de daños a otros por la inundación; very una reducción de pérdidas de inundación con el tiempo; y evitar desafíos y demandas por causar o agravar un problema de inundación.
• Contacta a un representante local de seguros contra inundación para obtener más información y solicitar una cotización, si aún no tiene seguro contra inundaciones. (La mayoría de las pólizas de seguro de hogar no cubren daños por inundación.)
• Arrendatarios y dueños de tipos específicos de propiedad pueden ser limitados en cuáles opciones de la mitigación que pueden tomar o tener requisitos diferentes que necesitan seguir. Si eres un arrendatario o dueño de uno de las propiedades listadas, haz clic para aprender más: Arrendatario; Unidad en una residencia multifamiliar; Casa prefabricada; granja/rancho; propiedad histórica; construcción nueva.