Elevar el edificio sobre postes o columnas

Descripción General

La elevación es una estrategia de mitigación que consiste en elevar una estructura, existente o nueva, se eleva lo suficientemente alto como para que el piso más bajo y todas las tuberías, sistemas eléctricos y conductos estén en o por encima de la elevación de inundación de diseño para evitar que las aguas de inundación dañen la estructura y su contenido. Generalmente hay cinco tipos de cimientos elevados: en muros de cimentación perimetrales sólidos extendidos en pilotesen postes o columnas (como se describe aquí), y en pilotes. Dos variaciones para lograr la elevación son: en el relleno de ingeniería o abandonando el piso interior más bajo..

Dependiendo del tipo de cimiento de su estructura, ubicación y otros factores, como la probabilidad de que ocurran otros riesgos, un tipo de elevación podría ser una estrategia más efectiva para proteger su estructura – y su bolsillo – que otro. Se debe consultar la ordenanza de gestión de zonas inundables de la comunidad y los códigos de zonificación locales al decidir a qué altura elevar la estructura, ya que las regulaciones locales pueden exigir una elevación adicional por encima de Elevación Base de Inundación (BFE, por sus siglas en inglés) Si necesita elevar su estructura más de cuatro pies, podría considerar elevarla un piso completo para obtener protección adicional, almacenamiento temporal, estacionamiento y/o estética. (Tenga en cuenta que todas las partes del edificio debajo del primer piso elevado deben estar hechas con materiales resistentes a las inundaciones y no pueden usarse como espacio habitable, solo para almacenamiento y acceso).

Los postes y columnas son tipos de sistemas de cimentación abierta en los que el edificio se eleva de tal manera que el agua fluye debajo del edificio. Pueden ser de madera, acero u concreto armadoprefabricado. Son más apropiados para viviendas que experimentan inundaciones de profundidad y velocidad moderadas, sin flujo de escombros o hielo.

Como ocurre con la mayoría de las técnicas de elevación, al elevar sobre postes o columnas, el primer paso es hacer que un profesional registrado del diseño evalúe la estructura y el terreno sobre el que se encuentra para determinar la viabilidad del proyecto. Las preguntas clave son: ¿Sobrevivirá el proceso de elevación? ¿Hay suficiente espacio para el equipo necesario? ¿Es el tipo de suelo adecuado para el tipo de poste o columna deseado? ¿Vale la pena el gasto de elevar la estructura?

Si el proyecto avanza y una vez que se obtienen los permisos necesarios, la estructura se eleva de su fundación hasta la altura adecuada y se asegura mediante soportes temporales, mientras se retira la fundación existente y se instalan los postes o columnas. Los postes y columnas generalmente se colocan en agujeros perforados previamente, se rellenan alrededor y se anclan con una losa de concreto o zapata para soportar y transferir el peso de la estructura al suelo. A menudo requieren refuerzo para evitar que la estructura se balancee, lo que también se conoce como movimiento lateral. Una vez que los postes o columnas están en su lugar, la estructura se baja y se asegura con refuerzos y los sujetadores apropiados. Todas las áreas debajo del primer piso habitable deben permanecer sin terminar y restringidas para su uso como estacionamiento de vehículos, almacenamiento y/o acceso al edificio. Si el área está cerrada, todo lo que esté por debajo de la Elevación de Inundación Base debe ser protegido de manera húmeda con respiraderos de inundación o, si se vive en una zona costera de alto riesgo, las paredes deben ser paredes rompibles con aberturas para inundación.

Se recomienda realizar una inspección anual de los postes o columnas y todos los sujetadores para asegurarse de que no se estén produciendo grietas, corrosión o fallas.

Próximos Pasos:

1. Consulta con el administrador local de la zona inundable para determinar la altura a la que debes elevar la estructura y los permisos necesarios.
2. Contrata a un profesional registrado en diseño para evaluar el edificio y el sitio de construcción en cuanto a la viabilidad del proyecto.
3. Contrata a una empresa profesional de mudanza de casas para diseñar su nueva fundación, proporcionar detalles sobre el proceso de elevación y obtener los permisos requeridos del departamento de construcción de tu comunidad.
4. El trasladista de la casa trabajará con las compañías de servicios públicos para desconectar todos los servicios públicos y la plomería antes de elevar el edificio.
5. El trasladista de la casa eliminará el paisaje, las escaleras y los descansillos que obstruyan, luego elevará temporalmente el edificio mientras se construye la nueva fundación.
6. La empresa de mudanza trabajará con las compañías de servicios públicos para desconectar todos los servicios y la plomería antes de elevar el edificio.
7. Una vez que la estructura esté elevada, se pueden agregar nuevas escaleras, porches y jardinería, si es necesario.

Consideraciones Especiales:

• Este tipo de opción de mitigación no se recomienda en áreas con inundaciones de alta velocidad, donde el agua se mueve a más de 6 pies por segundo. Si no conoce la velocidad proyectada de inundación en su propiedad, consulte con su administrador local de llanuras aluviales.
• Los costos y la dificultad aumentan a medida que las dimensiones y el peso de la estructura aumentan, lo que afecta la estabilidad de la misma. Las estructuras con losas sobre el terreno son especialmente arriesgadas de elevar, ya que tienen una probabilidad mucho mayor de fallar y requieren pasos adicionales para evaluar la probabilidad de éxito y completar el proceso de elevación (consulte FEMA P-312, página 5-9 para más información). Cualquier adición a una estructura (fachadas exteriores, garajes adjuntos, porches, alas, ampliaciones y chimeneas) debe ser removida y elevada por separado o reforzada para mantenerse en su lugar. El tipo de estructura más fácil de elevar es una de un solo piso, rectangular, de estructura de madera con un espacio de acceso; la más difícil es una de varios pisos y mampostería con una losa sobre el terreno.
• Si el edificio existente considerado para la elevación tiene un espacio de rastreo o sótano, dicho espacio deberá vaciarse de servicios públicos y equipos mecánicos, rellenarse con arena, grava o tierra, y cubrirse con concreto o una barrera contra vapor. Cualquier servicio público o equipo mecánico removido deberá ser reubicado por encima de la elevación de diseño de la inundación, lo cual generalmente implica una pequeña adición a la estructura.
• Es posible que se le requiera firmar un acuerdo de no conversión en el que se indique que cualquier área cerrada por debajo de la Elevación de Diseño de la Inundación (BFE) permanecerá sin terminar y restringida a un uso limitado específico (es decir, estacionamiento de vehículos, almacenamiento limitado y acceso al edificio), y se reconoce que las restricciones han sido registradas en la escritura de la propiedad; dado que la escritura sigue a la propiedad, los futuros compradores serán informados de las restricciones.
• Si su edificio o estructura se encuentra en condiciones inferiores a las aceptables, este tipo de opción de mitigación no se recomienda. Los únicos tipos de opciones de mitigación que se recomienda para estructuras en mal a buen estado son la adquisición, demolición, y la compra de seguros de inundación o de interrupción de negocios.
• Asegúrese de cumplir con todos los requisitos aplicables del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) y los códigos de construcción locales. El NFIP establece estándares mínimos y permite que las comunidades individuales adopten sus propios requisitos adicionales o más estrictos mediante ordenanzas, regulaciones y leyes locales de manejo de llanuras aluviales.
• Si tu edificio sufrió daños sustanciales durante un evento reciente de inundación, es posible que se le exija ponerlo en cumplimiento con las regulaciones del NFIP y las normativas locales de manejo de zonas inundables.
• Ten cuidado que dirijas agua fuera de tu propiedad y hacia otra. La gerencia de llanuras de inundación sin impacto adverso (NAI por su sigla en inglés) es un enfoque que asegura que la acción de un dueño de propiedad, público o privado, no impacta negativamente la propiedad y los derechos de otros. NAI exige que cualquier impacto adverso causado por un proyecto sea mitigado como parte del proyecto. Por seguir las principales de NAI, puedes: prevenir daños o la aumenta de daños a otros por la inundación; very una reducción de pérdidas de inundación con el tiempo; y evitar desafíos y demandas por causar o agravar un problema de inundación.
• Contacta a un representante local de seguros contra inundación para obtener más información y solicitar una cotización, si aún no tiene seguro contra inundaciones. (La mayoría de las pólizas de seguro de hogar no cubren daños por inundación.)
• Arrendatarios y dueños de tipos específicos de propiedad pueden ser limitados en cuáles opciones de la mitigación que pueden tomar o tener requisitos diferentes que necesitan seguir. Si eres un arrendatario o dueño de uno de las propiedades listadas, haz clic para aprender más: Arrendatario; Unidad en una residencia multifamiliar; Casa prefabricada; granja/rancho; propiedad histórica; construcción nueva.