Elevar el edificio sobre muros de cimentación perimetrales sólidos

Descripción General

La elevación es una estrategia de mitigación que consiste en elevar una estructura, existente o nueva, se eleva lo suficientemente alto como para que el piso más bajo y todas las tuberías, sistemas eléctricos y conductos estén en o por encima de la elevación de inundación de diseño para evitar que las aguas de inundación dañen la estructura y su contenido. Generalmente hay cinco tipos de cimientos elevados: en muros de cimentación perimetrales sólidos extendidos, en pilares (como se describe aquí), en pilotes, en postes, en columnasy en pilotes. Dos variaciones para lograr la elevación son: en el relleno de ingeniería o mediante el abandono del piso interior más bajo.

Dependiendo del tipo de cimiento de su estructura, ubicación y otros factores, como la probabilidad de que ocurran otros riesgos, un tipo de elevación podría ser una estrategia más efectiva para proteger su estructura – y su bolsillo – que otro. Se debe consultar la ordenanza de gestión de zonas inundables de la comunidad y los códigos de zonificación locales al decidir a qué altura elevar la estructura, ya que las regulaciones locales pueden exigir una elevación adicional por encima de Elevación Base de Inundación (BFE, por sus siglas en inglés) Si necesita elevar su estructura más de cuatro pies, podría considerar elevarla un piso completo para obtener protección adicional, almacenamiento temporal, estacionamiento y/o estética. (Tenga en cuenta que todas las partes del edificio debajo del primer piso elevado deben ser de materiales resistentes a las inundaciones y no pueden usarse como espacio habitable, solo para almacenamiento y acceso).

La elevación sobre muros perimetrales sólidos implica extender hacia arriba los muros de cimentación perimetral sólidos existentes. Esta técnica, también conocida como cimentación extendida, da como resultado la creación de un espacio de acceso donde las aguas de inundación fluyen por debajo de la estructura a través del espacio de acceso mediante un sistema de respiraderos contra inundaciones. Es más adecuada para estructuras que solo experimentan inundaciones de profundidad y velocidad bajas a moderadas, y funciona mejor en estructuras de marco de madera, mampostería, e revestimiento de mampostería así como en nueva construcción.

Como ocurre con la mayoría de las técnicas de elevación, al elevar sobre muros perimetrales sólidos, el primer paso es que una estructura y el terreno sobre el que se encuentra sean evaluados por un profesional registrado del diseño para determinar la viabilidad del proyecto. Las preguntas clave son: ¿Sobrevivirá el proceso de elevación? ¿Hay suficiente espacio para el equipo necesario? ¿Será necesario reforzar o reconstruir la cimentación existente? ¿Vale la pena el costo de la elevación?

Si el proyecto avanza, y una vez obtenidos los permisos necesarios, la estructura se eleva de su cimentación existente hasta la altura apropiada y se asegura utilizando soportes temporales mientras se prepara la nueva cimentación. Si la cimentación existente está en condiciones satisfactorias, se puede ampliar. Si está en malas condiciones, se vertirán nuevas zapatas de concreto. Ya sea utilizando los muros de cimentación existentes o una zapata de concreto recién vertida, los muros se extienden hacia arriba utilizando unidades de mampostería de concreto (CMU) o concreto vertido en el lugar, con aberturas o respiraderos contra inundaciones incorporados para igualar la fuerza de las aguas de inundación profundas que actúan contra los muros en caso de una inundación. Una vez que los nuevos muros de cimentación estén a la altura diseñada, la estructura se baja y se asegura con los sujetadores apropiados.

Se recomienda una inspección anual de todos los respiraderos de inundación, la cimentación y los sujetadores para garantizar que no se produzcan grietas, corrosión o fallas.

Próximos Pasos:

1. Consulta con el administrador local de la zona inundable para determinar la altura a la que debes elevar la estructura y los permisos necesarios.
2. Contrata a un profesional de diseño registrado para ayudar a evaluar el edificio y el sitio de construcción para la viabilidad de emprender el proyecto y para preparar planes de diseño para las estimaciones de costos y trabajos necesarios del contratista.
3. Contrate a una empresa profesional de mudanza de casas para que trabaje con su contratista en la coordinación de la construcción y el diseño de su nueva cimentación, proporcione los detalles sobre el proceso de elevación y obtenga los permisos requeridos del departamento de construcción de su comunidad.
4. El trasladista de la casa trabajará con las compañías de servicios públicos para desconectar todos los servicios públicos y la plomería antes de elevar el edificio.
5. El especialista en mudanza de casas eliminará el paisajismo obstructivo, las escaleras y los descansos, y luego elevará temporalmente el edificio mientras su contratista construye la nueva cimentación.
6. El trasladista de la casa bajará el edificio sobre la nueva fundación, lo asegurará y luego construirá el acceso permanente. Todos los servicios públicos y la plomería serán reconectados.
7. Una vez que la estructura esté elevada, se pueden agregar nuevas escaleras, porches y jardinería, si es necesario.

Consideraciones Especiales:

• Este tipo de opción de mitigación no se recomienda en áreas con inundaciones de alta velocidad, donde el agua se mueve a más de 6 pies por segundo. Si no conoce la velocidad proyectada de inundación en su propiedad, consulte con su administrador local de llanuras aluviales.
• Los costos y la dificultad aumentan a medida que las dimensiones y el peso de la estructura aumentan, lo que afecta la estabilidad de la misma. Las estructuras con losas sobre el terreno son particularmente riesgosas para elevar, ya que tienen una mayor probabilidad de fallar y requieren pasos adicionales para evaluar la probabilidad de éxito y completar el proceso de elevación (consulte FEMA P-312, página 5-9 para más información). Cualquier adición a una estructura (fachadas exteriores, garajes adjuntos, porches, alas, ampliaciones y chimeneas) debe ser retirada y elevada por separado o reforzada para mantenerse en su lugar. El tipo de estructura más fácil de elevar es aquella que es de una sola planta, rectangular, de madera y con un espacio de rastreo; la más difícil es una que es de varios pisos y de mampostería con una fundación de losa sobre el terreno.
• Si el edificio existente considerado para elevación sobre paredes perimetrales sólidas contiene un sótano, éste deberá ser vaciado de servicios y equipos mecánicos, relleno con arena, grava o tierra y sellado con concreto o una barrera contra vapor. El espacio de acceso resultante de la extensión de la fundación deberá ser impermeabilizado contra inundaciones, con suficientes ventilaciones para inundaciones. Cualquier servicio o equipo mecánico retirado deberá ser reubicado por encima de la elevación de diseño de la inundación, lo que generalmente implica una pequeña ampliación del edificio.
• Es posible que se le requiera firmar un acuerdo de no conversión en el que se indique que cualquier área cerrada por debajo de la Elevación de Diseño de la Inundación (BFE) permanecerá sin terminar y restringida a un uso limitado específico (es decir, estacionamiento de vehículos, almacenamiento limitado y acceso al edificio), y se reconoce que las restricciones han sido registradas en la escritura de la propiedad; dado que la escritura sigue a la propiedad, los futuros compradores serán informados de las restricciones.
  Si su edificio o estructura se encuentra en condiciones inferiores a las aceptables, este tipo de opción de mitigación no se recomienda. Las únicas opciones de mitigación recomendadas para estructuras en condiciones inferiores a las aceptables son la adquisición, demolición y la compra de seguro contra inundaciones o seguro por interrupción de negocios.
• Asegúrese de cumplir con todos los requisitos aplicables del Programa Nacional de Seguros contra Inundaciones (NFIP, por sus siglas en inglés) y los códigos de construcción locales. El NFIP establece estándares mínimos y permite que las comunidades individuales adopten sus propios requisitos adicionales o más estrictos mediante ordenanzas, regulaciones y leyes locales de manejo de llanuras aluviales.
• Si tu edificio sufrió daños sustanciales durante un evento reciente de inundación, es posible que se le exija ponerlo en cumplimiento con las regulaciones del NFIP y las normativas locales de manejo de zonas inundables.
• Ten cuidado que dirijas agua fuera de tu propiedad y hacia otra. La gerencia de llanuras de inundación sin impacto adverso (NAI por su sigla en inglés) es un enfoque que asegura que la acción de un dueño de propiedad, público o privado, no impacta negativamente la propiedad y los derechos de otros. NAI exige que cualquier impacto adverso causado por un proyecto sea mitigado como parte del proyecto. Por seguir las principales de NAI, puedes: prevenir daños o la aumenta de daños a otros por la inundación; very una reducción de pérdidas de inundación con el tiempo; y evitar desafíos y demandas por causar o agravar un problema de inundación.
• Contacta a un representante local de seguros contra inundación para obtener más información y obtener una cotización, si aún no tiene seguro contra inundaciones. (La mayoría de las pólizas de seguro para propietarios de viviendas no cubren daños por inundación.)
• Arrendatarios y dueños de tipos específicos de propiedad pueden ser limitados en cuáles opciones de la mitigación que pueden tomar o tener requisitos diferentes que necesitan seguir. Si eres un arrendatario o dueño de uno de las propiedades listadas, haz clic para aprender más: Arrendatario; Unidad en una residencia multifamiliar; Casa prefabricada; granja/rancho; propiedad histórica; construcción nueva.